日経新聞　2021年(令和3年)11月23日「Deep Insight Opinion」に

『空き家』に関する記事が掲載されております。

私が住んでいる世田谷区は、全国で『空き家数(2018)』がトップです。

『空き家数』が多い理由は、いろいろあると思います。

インターネットで検索致しますと、

世田谷区の空き家数は全国トップ！眠れる財産の効率的な活用法を

考察します。

世田谷区の空き家数がどのくらいあるのか、皆さんはご存知でしょうか。

2018年の住宅・土地建物統計調査によれば、約4万9千戸もの空き家が

確認されています。

これはなんと、国内の自治体において全国トップの空き家数。

憧れの住宅地としても人気のあるエリアにも関わらず、多くの空き家が

使われないままとなっている現状があるのです。

では、なぜ世田谷区では空き家が増え続けているのでしょうか。

今回は世田谷区の空き家増加の背景も確認しながら、眠る物件を財産と

して蘇らせるための効率的な活用法を、現代のトレンドを踏まえて考察

していきます。

空き家活用における補助金や、民間のサポートも整理していますので、

是非参考にしてみてください。

詳細は、インターネットでご覧下さい。

私は、これまで『空き家』=〝ビジネスとして捉えている〟感があります。

しかし、別な捉え方では、少子高齢化、超高齢社会、親との同居減少、

家の継承減少等々が『空き家数』増加につながっているように感じます。

例えば、

① 私が、住宅ローンを組み、一戸建てやマンションを購入した場合、

30年後に② 子供たちが結婚し、独立し、その後、自分たちで一戸建てか

マンションを購入した場合、③ 私たちの〝資産〟である住居は、私たち

が亡くなった場合は、どうなるのでしょうか。

現在、私の田舎-秋田県横手市の実家は、私の両親が建てた家に長男

夫婦が〝跡継ぎ〟として、住んでおります。

多分、今後も次の〝跡継ぎ〟が継続していくと思います。

しかし、〝都会〟では、このように〝跡を継ぐ〟いうことはどう

何でしょうか。

私は、あくまでも〝空き家活用〟として、ビジネスとして捉えていき

たいと思っております。

それでは、記事をご紹介致します。

2021.12.7

株式会社シニアイノベーション

代表取締役　齊藤　弘美

Deep Insight Opinion

空き家大国に百年の計

(中略)

空き家に関する街への相談は急増している。

2016〜19年度は年間でゼロ〜3件だった。20年度はいきなり38件に増え、

21年度も11月9日時点で29件を数える。

町役場で移住を支援する金丸佳代さんは新型コロナウイルスの感染拡大を

きっかけに住まいへの関心が変わった影響を挙げ「相談の約7割が町外の

方から」と話す。

栗山町内に空き家は約270戸ある半面、売り買いできる状態で「空き家

バンク」に登録されているのは2戸だけ。

手放そうしても踏ん切りがつかない人が多く、需要と供給の極端なミス

マッチが生じている。今後はスタートアップの空き家活用(東京・港)の

協力も得て「物件を掘り起こしていきたい」と金丸さんは語る。

日本の空き家の数は右肩上がりを続けてきた。

総務省の住宅・土地統計調査によると、18年時点で全国の空き家は849

万戸あり、30年間で2倍以上に膨らんだ。すべての住宅のうち空き家が

占める率は18年で13.6%だったが、野村総合研究所は解体などの対策が

進まない場合、空き家は38年に2254万戸、率は31.0%に達すると予想する。

ほぼ3分の1が空き家なら両隣のどちらかに人が住んでいない計算になる。

欧米では中古の住宅市場が発達し、次に住む人が決まりやすい。

新築が好まれてきた日本は違う。空き家の放置は景観や治安、防災など

様々な面で問題を広げる。何より暮らしのつながりが絶たれ、地域の荒廃を

招きかねない。

都市政策が専門で、家の老いや街の衰えに警鐘を鳴らしてきた野澤千枝・

明治大学教授は「今は日本が『空き家大国』になる前夜の段階」と表現

する。1947〜49年に生まれた段階の世代が建てた家の相続はこれから

本格化する。「変化は倍速で進む。空き家が大量に出てきて、売れにくく

なる恐れもある」と危ぶむ。

中古住宅の買い取りと再生を手掛けるカチタスが今年7月に初めて実施

した空き家の所有者に対する全国調査には政府統計に表れない持ち主の

実情が浮かぶ。空き家の78%を一戸建てが占め、相続に関する家族との

対話が「ない」とする答えは67%に上がった。

空き家の売却を「早期に検討」「具体的に進めたい」と答えた割合は合計

23%にとどまり、準備がはかどっていない様子もうかがえる。

所有者がわからない土地への対策を目的にした今年4月の法改正で、相続

した不動産の登記を義務化することが決まった。

カチタスの調査では義務化を知る人は23%にすぎない。

空き家に対応する原点とも言える登記の更新もなかなかおぼつかない。

一方で空き家活用やカチタスのように問題を直視し、商機も探る企業が

出てきた。「空き家は手間がかかるわりにはもうからない」。

大手不動産の幹部はかつての業界の声をそう明かす。

ビジネスの風向きは変わりつつある。

(中略)

中城教授によれば木と紙と土を使った日本の住居には「共生・循環型の

仕組み」が備わっていた。

戦後の高度成長と持ち家政策を背景に新築にのめり込んだ結果が、空き

家の急増という行き詰まりを招いた。家をつなぎ、再び回すためにも

「百年の計を語る政治家が現れてほしい」と期待する。

明治大の野澤教授も政治を起点にした行動を促す。

「住宅を売ったら終わりではなく『たたむ』政策も必要だ」として「解体

減税」を提案する。解体して更地にする際の負担が大きく、工事に二の

足を踏む持ち主に税制上の恩典を与えれば、朽ちて危ない空き家を少し

でも減らせるとみる。

野澤教授が好例として注目する前橋市の取り組みは重層的だ。

地元の不動産業者100社あまりでネットワークを構築し、物件情報をやり

とりしている。補助金は改修、家賃、解体などの目的別に多様なメニューが

そろい、人口知能(AI)やドローンを活用して空き家の実態をつかむノウハウの

研究にも乗り出した。日々の苦情や相談など生の声が届く自治体のほうが

感度は磨かれるようだ。

世界で住宅政策に頭を悩ませる指導者は多い。

韓国の文在寅(ムン・ジェイン)大統領は住宅価格の高騰を止められずに

人気を落とし、米国のバイデン大統領は手ごろな価格の住宅供給を再三

約束する。対象的に日本の政治家の関心は総じて薄く、政策も住宅ローン

減税のように新たな供給を促す内容にまだ偏る。

世界に例を見ない空き家大国の将来を見据え、視線と発想の転換が求め

られている。

●●空き家の増加はこれから本格化する●●

2013年  総住宅数  6000万戸  空き家数   810万戸  空き家率  12.6%

2018年  総住宅数  6200万戸  空き家数   849万戸  空き家率  13.6%

2023年  総住宅数  6500万戸  空き家数  1100万戸  空き家率  17.5%

2028年  総住宅数  6800万戸  空き家数  1500万戸  空き家率  23.0%

2033年  総住宅数  7050万戸  空き家数  1850万戸  空き家率  26.0%

2038年  総住宅数  7200万戸  空き家数  2254万戸  空き家率  31.0%

    (出所)野村総合研究所のシミュレーション)

●●前橋市の空き家対策は重層的だ●●

・空き家利活用センターを開設　→　悩みや相談を受け付ける。

・空き家ネットを構築　→　地元の不動産業者と情報交換。

・多様な空き家対策補助金　→　リフォーム、家賃、二世帯同居・

　近居、解体など豊富なメニュー。消化が進み、予算の確保が課題。

・空き家対策の推進協定を締結　→　建築士、行政書士、司法書士、

　弁護士らと連携。

・AIを使い、画像データから空き家を判定する実証実験。

● 警鐘(けいしょう)

危険を予告し、警戒を促すもの。警告。「現代社会への―」

● 恩典

ありがたい処置。情けある取り計らい。「授業料免除の―がある」

● 重層的

いくつもの層にかさなっているさま。「文化の―な構造」

社会人時代に、「中古住宅活用」をテーマに、企画書を作成したことが

あります。

米国では、始めに中古住宅を購入し、自分たちでリフォームをし、

〝資産〟を高めたうえで、その住宅を販売し、〝新築住宅〟を購入

するということが多かったように感じます。

現在はどうかは、不明ですが。

この〝ホップ-中古住宅購入〟から〝ステップ-リフォーム〟〝ジャンプ-

新築住宅購入〟という考え方が良いシステムだと感じた訳です。

日本では、初めから〝ジャンプ〟が多いように感じます。

なお、〝新築住宅〟は〝購入〟〝住む〟ことで〝資産価値〟が減少して

いきます。

〝中古住宅活用〟で〝空き家〟の減少と、〝跡継ぎ〟という伝統復活が

何らかの解決要因になるのではないでしょうか。

● 自治体による補助金の例

東京都大田区では耐震性が不足する木造住宅（昭和56年５月31日以前に

新築の工事に着手した木造建築物）を除去する際にかかる費用の一部への

助成があります。 助成額は工事費用の2/3までの割合で、75万円が上限

です（区内中小企業者が工事をする場合）。2021/08/31

● リノベーションとは？

中古住宅を現代のライフスタイルに合った住まいによみがえらせること

です。

快適な暮らしを実現する現代的な住まいに再生

リノベーションとは、中古住宅に対して、機能・価値の再生のための

改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修を行うこと。

例えば、水・電気・ガスなどのライフラインや構造躯体の性能を必要に

応じて更新・改修したり、ライフスタイルに合わせて間取りや内外装を

刷新することで、快適な暮らしを実現する現代的な住まいに再生していき

ます。

「中古住宅の買い取りと再生を手掛けるカチタス」の今後の事業について、

着目していきたいと思います。

2021.12.7

株式会社シニアイノベーション

代表取締役　齊藤　弘美