「(仮称)コミュニティハウス」-小規模店舗のメリット

昨年から新型コロナウイルスの影響拡大で、「固定費-地代家賃、人件費等」の

支払に窮している、飲食店経営者の声を多く聴きます。

✔︎ 当社は、国や自治体が行っている各種支援策を十分に理解した上で、

　早急な対応策を検討すべきであると思っている一人です。

　例えば、「1日6万円補助」という施策であれば、「1日6万円の売上高で、

　経営できる店舗運営」を考えるべきだと思います。—-Step-one

　そして、新型コロナウイルスが収束した際には、「経営者が望む方向性で

　経営戦略」を推進すれば良いのではないか、と考えます。—-Step-two

　例えば、コロナ禍前の「売上高が1日30万円、月間900万円、営業利益5%の

　45万円」であったすれば、

　<小規模店舗>開業プランの場合

　・売上高1日6万円、月間180万円、営業利益5%の9万円」であれば、

　　将来構想として、〝目標5店舗まで展開〟と考えます。

　・コロナ禍が収束するまでは、〝3年から4年はかかる〟との予想が

         あります。そうであれば、〝3年から4年〟で、1日6万円補助継続」を

　　 にらみ、「2店舗目」「3店舗目」と〝目標5店舗〟に向けて随時

         開業しましょう。

　　この考え方は、〝補助金継続とコロナ収束まで〟となります。

✔︎ 当社の企画・設計の「(仮称)コミュニティハウス」は、

　「小規模店舗　6坪から10坪まで」を基本としています。

　①  小規模店舗のメリットは、大規模店舗よりも〝資金を抑えて

　　  開業可能〟ということです。

　　● 賃貸借契約による保証金(家賃×10か月分)や家賃、水道光熱費等の

　　　固定費はある程度、連動します。人員や人件費も抑えられます。

　　● 設備投資等の初期投資費用が、大規模店舗よりは少ないです。

　　　大型店舗/坪当たり30万円の場合、小規模店舗 6坪の場合は、180万円。

　　    大規模店舗/12坪の場合、360万円となり、坪数により、増加します。

　　● 地代家賃/坪単価2万円の場合、小規模店舗/6坪の場合は、12万円。

　  　  大規模店舗/12坪の場合、24万円となり、固定費等々も増加します。

　② 小規模店舗は、移動式の為、別途移動費や設置工事等は必要ですが、

　　立地場所変更も可能です。従って、目標の売上高獲得が高まる可能性が

　　あります。大型店舗の場合は、〝どうでしょうか?〟

　③ 閉店、撤退の場合は、通常「解約予告期間 6か月前」であれば、

　　小規模店舗は、「解約予告期間 3か月前」となります。　

　　「解約予告期間」が短縮されるならば、次へのステップを考えると、

　　非常に大きいコスト軽減につながると思います。

　④ 小規模店舗のデメリットである「売上高の上限が低い」ことが、

　　 挙げられます。

　　大規模店舗のメリットは「売上高が大きい」ことですが、損益

　　分岐点が高いため、黒字経営は難しいのではないかと考えます。

　　その点、小規模店舗は、「損益分岐点が低く、経営の黒字化」も

　　それほど難しくはないと判断致します。

　⑤ 小規模店舗は、「テナント出店」ではなく、「路面店」に該当します。

　　そして、「戸建住宅の庭の一部」や「駐車場の一角」等に設置、開業が

　　基本となります。「自助努力」が必須となりますが、テイクアウトや

　　チラシ等による〝地域密着型〟で〝営業努力が売上獲得に繋がる〟と

　　考えます。「テナント出店」の場合は、〝テナントの集客力〟が

　　重要です。〝広告宣伝であり、利益は出ない〟という声をよく、

　　耳にします。

✔︎ 具体的小規模店舗の開業戦略は、

       　「小規模建物3坪」で「目標5店舗開業」!

　例えば、「飲食店開業」の場合

　・初期投資額は、自己資金と借入金で調達が基本。

         全額自己資金はNo。

　・賃貸費用が安い-建物は、リース。保証金10か月分、前家賃1か月、

         保証金償却10%。

　・内装は、自由設計となり、一部DIYとする。

　　　※ 減価償却対象。

　・什器備品は、「中古」で対応することで、コスト軽減を推進する。

　　　※ 減価償却対象。

　・リース料は、「小規模建物3坪」の場合、7.5万円/月額。

　・地代家賃は、「小規模建物3坪」の場合、7.0万円/月額。

<参考資料>

（株）テンポバスターの居抜き店舗.com やABC店舗から、「飲食店情報」が

日々、届きます。

その一例を分析しますと、

① 池袋駅　　　徒歩8分/32.03坪　 1階から2階/賃料　330,000円

② 赤坂見附駅　徒歩4分/15.45坪　  1階/賃料 640,000円

③ 高田馬場駅　徒歩1分/25.2坪　     地下/賃料　570,000円

④ 恵比寿駅　　徒歩1分/43.03坪　  7階/賃料　1,313,280円

上記より、

● 坪単価は、① 10,303円、② 41,424円、③ 22,620円、④ 30,520円

　上記より、①③④②の順に坪単価が安いことがわかると思います。

　立地としては、池袋駅→高田馬場駅→恵比寿駅→赤坂見附駅となります。

● ランニングコスト-年間賃料は、

　① 396.0 万円   ② 768.0万円 　③　684.0万円　④ 1,576.0万円

　　となります。当社の「小規模建物」賃料(リース料)は、大変、

　　低価格に設定しております。

　　　一、店舗契約での、保証金・前家賃・仲介手数料は、含んでいません。

　　　一、店舗の内装譲渡費用等は、含んでいません。なお、条件により、

　　　　「内装譲渡費用」がかかる場合があります。

初期投資額を抑え、ランニングコストを抑える事が重要となります。

また、立地も「駅から徒歩数分」というよりは、駅に遠いほど、低額に

なることは予想されます。

✔︎ 「(仮称)コミュニティハウス」の条件は、

① 地代家賃の坪単価は、2万円/坪想定。

　・建物6坪/12.0万円+エントランス1.0坪/2.0万円　合計　14.0万円

　・建物3坪/ 6.0万円+エントランス1.0坪/1.0万円 　合計  　7.0万円

　・建物1坪/ 2.0万円+エントランス0.5坪/1.0万円 　合計　   3.0万円

        □ 地代家賃/月額は、14.0万円から3.0万円。

　　   地代家賃/年額は、168.0万円から36.8万円。

               　※ 建物3坪の場合、7.0万円/月額、84.0万円/年間。

       □  保証金(預り金)10ヶ月で、140万円から30.0万円まで。

               　※ 建物3坪の場合、70.0万円。

　   □ リース(建物)/月額は、30.0万円から15.0万円。

       □ 前家賃は、1ケ月分-7.0万円(建物3坪の場合)

       □ 保証金の償却は、10%の7万円(建物3坪の場合)

② 商圏エリアは、徒歩20分範囲の商圏エリア1.6Kmを想定。

　　※ 80メートル=1分ですから、20分×80メートルで、

　 　　1,600メートルです!

✔︎ 今後の課題

① 「小規模建物」の価格を抑えるために、「プレハブメーカー」

　 「工務店」「トレーラーハウスメーカー」「ロゴハウスメーカー」

　   等々と折衝を実施、低価格化を推進したい。

②  「建物」を〝ハード〟と位置づけ、「内装」「外装」等は、〝ソフト〟と

　　位置づけ、DIYを含めた〝手作り〟で推進したい。

③  予算

　 「建物」-坪当たり50万円、別途、移動費、基礎工事、設置工事。

④  事業計画書を綿密に作成致します。

以上より、

・〝協業〟による「小規模建物販売代行業」を実施致します。

　  興味ある業者の方は、当社ホームページ「お問合せ」フォームにて、

　お問合せ下さい。

・この企画を〝ジョイント〟で行いたい個人、法人の方は、当社ホーム

　 ページ「お問合せ」フォームにて、お問合せ下さい。

・当社との〝ビジネスパートナー〟をご希望の個人、法人の方は、

　当社ホームページ「お問合せ」フォームにて、お問合せ下さい。

2021.7.26

株式会社シニアイノベーション

代表取締役　齊藤　弘美